Agosto es uno de los meses con mayores consultas en materia de alquileres. En 2025 convivían dos regímenes legales para actualizar los contratos: la Ley 27.551, que exigía actualizaciones anuales según el Índice para Contratos de Locación (ICL) del Banco Central, y la Ley 27.737 / DNU 70/2023, que derogó la normativa anterior y permite pactar ajustes semestrales o trimestrales con un índice elegido por las partes (IPC, RIPTE o UVA). Saber bajo qué régimen se firmó el contrato es clave para calcular el aumento.
Las fórmulas de ajuste más utilizadas tras la derogación de la Ley 27.551 (vigente hasta diciembre de 2023) son el ICL (anual), el IPC (trimestral) y otros como UVA o Coeficiente Casa Propia (CCP). Hoy se observa una mayor diversidad de fórmulas combinadas, lo que obliga a cada inquilino a revisar el contrato y calcular el nuevo valor según lo pactado.
La oferta de alquileres creció un 176% en CABA durante el último semestre, lo que genera un mercado más competitivo, pero no necesariamente más accesible. La demanda, en cambio, se volvió más selectiva, sin la urgencia que caracterizaba a los inquilinos hasta fines de 2023.
Expertos del sector inmobiliario explican que este descenso en los índices de ajuste aún no se traduce en una baja real del costo de los alquileres, pero sí marca un freno en la escalada, especialmente en contratos antiguos. En paralelo, se disparó el interés por créditos hipotecarios, lo que puede impactar a futuro en la demanda de locaciones.
Las subas previstas para agosto están lejos de los incrementos de meses anteriores. Especialistas consultados por iProfesional destacan que “desde que empezó el año venimos observando una merma de 10 a 15 puntos según el mes” y que la tendencia es que los ajustes se alineen con la inflación.
La baja del índice de precios (el IPC de junio fue de 1,6 %) y la posibilidad de negociar la periodicidad del ajuste con la nueva ley han contribuido a moderar los aumentos.
Los contratos celebrados antes del 17 de octubre de 2023 siguen rigiéndose por la derogada Ley 27.551. El ajuste anual se realiza usando el Índice para Contratos de Locación (ICL) que elabora el Banco Central combinando la variación del IPC y del RIPTE.
Para agosto de 2025, el ICL vigente señala que los contratos que cumplen su aniversario entre el 1° y el 31 de agosto deben incrementar el valor del alquiler un 55,6 % respecto del mes anterior. Este porcentaje surge de comparar el ICL de agosto de 2025 con el de agosto de 2024 y corresponde a las locaciones iniciadas en agosto de 2024.
En agosto de 2025, los contratos regidos por la fórmula anual del Índice de Contratos de Locación (ICL) verán un aumento del 55,6%, el más bajo desde mayo de 2022, cuando se ubicaba en 53,91%. Esta caída está directamente relacionada con la desaceleración inflacionaria de los últimos meses y representa un alivio parcial para inquilinos, aunque no deja de ser un golpe importante para quienes venían pagando cifras elevadas.
Los contratos celebrados a partir del 17 de octubre de 2023 se rigen por la nueva ley y permiten pactar la periodicidad y el índice de actualización. La opción más extendida es el ajuste semestral por IPC (inflación).
Algunas inmobiliarias también ofrecen actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales. Un relevamiento de iProfesional publicado el 22 de julio de 2025 muestra que los contratos atados al IPC o al ICL tendrán aumentos de 8,2 % a 9,9 % si se actualizan cada tres meses, 10,8 % a 13,5 % si son cuatrimestrales y 16,2 % a 19,2 % si el ajuste es semestral. Para actualizaciones anuales negociadas con la nueva ley, la suba prevista era del 55,5 %, cifra muy similar a la variación del ICL para los contratos que renuevan en agosto.
Los contratos actualizados trimestralmente por índices que incluyen salarios, como el ICL, muestran subas más altas que aquellos basados exclusivamente en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC. Por ejemplo, un contrato ajustado trimestralmente bajo ICL tendrá en agosto un incremento del 9,96%, frente al 6% estimado por IPC para el mismo período.
Calcular el nuevo valor del alquiler depende de la fecha de firma del contrato y del índice de actualización pactado entre las partes. Hoy conviven dos marcos legales que determinan cómo debe aplicarse el ajuste: el régimen anterior basado en el ICL anual y el nuevo, vigente desde octubre de 2023, que permite ajustes semestrales, trimestrales o incluso mensuales con distintos índices (IPC, RIPTE o UVA).
Si el contrato fue firmado antes del 17 de octubre de 2023, sigue vigente la ley derogada y el aumento debe aplicarse una vez al año con el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central. Para agosto 2025, la suba es del 55,6% interanual.
Ejemplo práctico: Si pagabas $500.000, deberás abonar $500.000 × 1,556 = $778.000.
Si el contrato es posterior al 17/10/2023, rige el DNU 70/2023 y la Ley 27.737. En este caso, se debe consultar el contrato para saber:
A continuación, se detallan los ajustes de agosto para estos pactos bajo la nueva regulación post DNU 20/2023, según datos de Ámbito:
Ajuste Trimestral (agosto 2025): 9,96%.
Ajuste Cuatrimestral (agosto 2025): 13,58%.
Ajuste Semestral (agosto 2025): 19,23%.
Para aplicar correctamente el ajuste, es fundamental revisar el contrato, identificar el índice elegido y verificar el valor acumulado más reciente.
Además de los ajustes, los valores iniciales de alquiler están bajando por la desaceleración de la inflación.
Según el relevamiento de Reporte Inmobiliario citado por iProfesional, en julio de 2025 los monoambientes (40 m²) más caros se encuentran en Palermo, Núñez y Belgrano (alrededor de $500 000 mensuales) y los más baratos en Tribunales y Montecastro ($350 000).
Para dos ambientes, las cotizaciones más altas son en Saavedra ($650 000) y Villa Ortúzar ($635 000), mientras que los precios más accesibles están en Tribunales y Constitución (desde $400 000).
Los tres ambientes más caros se ubican en Villa Ortúzar ($915 000) y Palermo–Recoleta ($850 000), mientras que en Constitución o Liniers los valores rondan entre $555 000 y $650 000.
Para cuatro ambientes, la media supera $1,1 millón en barrios como Palermo o Recoleta y baja a $595 000 en Villa Lugano.
Estos datos permiten estimar cuánto podría costar un alquiler inicial o renegociado bajo la nueva ley.